Право на викуп

Нещодавно був прийнятий закон, що продовжує термін дії «пільгової» приватизації, що дозволяє суб'єктам малого та середнього підприємництва викупити орендоване майно у держави. Продовження терміну просто необхідно, адже, як показує судова практика, проблем при реалізації переважного права на викуп чимало. У зв'язку з цим хотілося б розглянути найбільш часто виникають на практиці проблеми, що виникають при реалізації підприємцями свого переважного права на викуп орендованого державного та муніципального нерухомого майна. За основу нами буде узятий Огляд судової практики з розгляду справ, пов'язаних із застосуванням Федерального закону від 22.07.2008 № 159-ФЗ «Про особливості відчуження нерухомого майна, що перебуває у державній власності …», підготовлений чотирнадцятим ААС.

Ads

Доведи, хто ти

Згідно з ч. 2 ст. 9 Закону № 159-ФЗ суб'єкт малого чи середнього підприємництва (МСП) для реалізації свого переважного права на викуп повинен подати до уповноваженого органу заяву про відповідність умовам віднесення до категорії суб'єктів МСП і про реалізацію переважного права на придбання орендованого майна. Виходячи з положень Закону, підприємець зобов'язаний подати тільки одну заяву, додатки будь-яких інших документів не вимагається. Разом з тим на практиці уповноважені органи нерідко вважають, що заявник повинен не тільки подати заяву, але і докласти до нього підтверджуючі документи (наприклад, установчі документи, договір оренди та ін.) Неподання ж таких документів, як показує судова практика, може послужити підставою для відмови в реалізації переважного права на викуп. Але такі відмови є незаконними.

Так, у п. 1.1 Огляду Чотирнадцятий ААС роз'яснив, що неподання документів, що підтверджують статус суб'єкта МСП одночасно із заявою про викуп майна, не може бути підставою для відмови у переважному праві придбання орендованого майна. Як пояснив суд, Закон № 159-ФЗ не покладає на заявника обов'язки додати до заяви будь-які ще документи. Якщо у уповноваженого органу є сумніви, наприклад, в тому, чи належить заявник до суб'єктів МСП, то він повинен запросити окремо додаткові документи у заявника. Але рішення про відмову суб'єкту МСП в переважному праві викупу орендованого майна у зв'язку з неподанням одночасно із заявою додаткових документів не грунтується на законі.

Власник власнику ворожнечу

Незважаючи на те що з буквального прочитання Закону № 159-ФЗ явно випливає, що скористатися переважним правом на викуп може тільки орендар майна, нерідко свої домагання на викуп пред'являють також і інші суб'єкти, які володіють майном на інших підставах: зокрема, на праві безоплатного користування , за договором суборенди і т. д. Тим часом такі претензії не мають під собою жодних правових підстав. Президія ВАС РФ ще у своєму Інформаційному листі від 05.11.2009 № 134 роз'яснив, що безоплатне користування державним чи муніципальним майном, здійснюване суб'єктом МСП, не породжує в останнього права на придбання (п. 4).

Аналогічна ситуація складається і у відношенні суборендарів, які вважали, що також можуть розраховувати на викуп, орієнтуючись головним чином на п. 2 ст. 615 ГК РФ, згідно з яким до договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди. Відповідно тому суборендарі також потрапляють під дію Закону № 159-ФЗ (тим більше що саме вони є фактичними власниками нерухомого майна). У той же час і суди, і Мінекономрозвитку зійшлися на тому, що з п. 2 ст. 615 ГК РФ слід, що до договорів суборенди застосовуються положення ЦК РФ, що регулюють укладення, виконання, розірвання договору оренди, а також встановлюють підстави його дійсності або недійсності. Однак Закон № 159-ФЗ регулює відносини, що виникають у зв'язку з відчуженням з державної власності суб'єктів РФ або з муніципальної власності нерухомого майна, орендованого суб'єктами МСП. Тому на суборендарів дію Закону № 159-ФЗ не поширюється (постанови ФАС УО від 22.12.2009 № Ф09-10310/09-С6, № А60-24852/2009-С9; ФАС ЦО від 11.03.2010 № А62-6465/2009, листи Мінекономрозвитку Росії від 14.10.2008 № Д05-4397, від 17.11.2008 № Д05-5090).

Якщо договір не зареєстрований

Як показує практика, якщо договір оренди не пройшов реєстрацію, то у суб'єкта підприємництва можуть виникнути проблеми при реалізації переважного права на викуп. Тут потрібно виділити дві ситуації:

– Договір оренди взагалі не пройшов реєстрацію;

– Договір оренди був зареєстрований на момент подачі заяви про реалізацію переважного права на викуп, але тоді постає питання: з якого дня слід вважати період володіння майном (з дня фактичного володіння або з дня реєстрації договору?).

Виходячи з буквального змісту ч. 2 ст. 651 ЦК РФ можна зробити однозначний висновок: датою укладення договору оренди вважається дата його реєстрації, незареєстрований довгостроковий договір визнається неукладеним. Таким чином, при буквальному тлумаченні норм ЦК РФ потрібно укласти, що відсутність реєстрації договору оренди (або недостатність терміну володіння ділянкою в рамках зареєстрованого договору оренди) дійсно може стати підставою для відмови в реалізації права переважного викупу в рамках Закону № 159-ФЗ (постанови ФАС ВВО від 14.07.2009 № А39-3301/2008-151/15, від 27.07.2009 № А39-3300/2008-162/2).

Якщо ж договір оренди був в кінцевому рахунку зареєстрований, то реалізувати переважне право на викуп МСП може. На основі судової практики можна прийти до висновку, що для надання переважного права викупу важливий сам факт реєстрації договору оренди на момент подачі відповідної заяви, а не дата твори такої реєстрації. Тому необхідний дворічний термін володіння потрібно обчислювати з моменту фактичної передачі майна у користування орендаря, а не з моменту реєстрації договору оренди (Постанови ФАС УО від 03.12.2009 № Ф09-8635/09-С6, від 16.12.2009 № Ф09-10050/09 -С6).

Даний висновок міститься і в п. 1.3 Огляду Чотирнадцятого ААС. Суди роз'яснили, що зворотна трактування норм (обчислення строку лише з дати реєстрації договору) не відповідала б мети Закону № 159-ФЗ, яка полягає в наданні адресної державної підтримки суб'єктам МСП за допомогою встановлення для них преференцій на участь у приватизації орендованих об'єктів нерухомого майна. Тому правове значення має факт реєстрації договору на момент звернення із заявою про викуп майна, а не дата реєстрації договору.

Неістотна затримка

Однією з умов виникнення права на викуп орендованого майна є відсутність заборгованості по орендній платі (п. 2 ст. 3 Закону). Разом з тим незначна прострочення по сплаті орендних платежів не може бути підставою для віднесення суб'єкта МСП до недобросовісного орендаря, а відповідно і для відмови в реалізації права на викуп (постанови ФАС ВВО від 23.04.2010 № А29-7174/2009; ФАС ПО від 10.07 .2009 № А72-869/2009 та ін.) В іншому випадку орендарі необгрунтовано позбавляються права на реалізацію наданих їм пільг в рамках Закону № 159-ФЗ.

Однак що можна вважати незначним порушенням, а що значним? Виходячи з аналізу судової практики (п. 1.5 Огляду 14ААС), а також роз'яснень Мінекономрозвитку Росії (листи від 24.12.2008 № Д05-5949, від 27.01.2009 № Д05-397, від 18.02.2009 № Д05-879) можна зробити наступні висновки.

1. Якщо затримка при перерахуванні орендної плати допускалася не постійно, а кілька разів і термін затримок обмежувався кількома днями, то такі порушення є несуттєвими.

2. При відсутності факту залучення підприємця-орендаря до цивільно-правової відповідальності при виконанні сторонами договору оренди цей орендар визнається належно виконуючим договірні зобов'язання.

3. Тривале порушення зобов'язань щодо внесення орендних платежів, прострочення по оплаті орендних платежів протягом декількох місяців і наявність непогашеної заборгованості за попередні періоди, застосування до орендаря заходів цивільно-правової відповідальності, нарахування штрафів і пені можна розглядати як підстави для кваліфікації орендаря як несумлінного, а порушення як істотні.

Окремо також варто відзначити, що мова йде виключно про заборгованість з орендної плати, а не за іншим фінансовим зобов'язанням орендаря перед орендодавцем. Тому заборгованість за додатковими фінансовими зобов'язаннями орендаря не може розглядатися як заборгованість по орендній платі та не є підставою для відмови в реалізації переважного права викупу приміщення (п. 1.7 Огляду).

Викуп в розстрочку

Певні труднощі на практиці викликає питання порядку встановлення розстрочки по оплаті майна, що викуповується. Зокрема, виникла суперечка щодо того, хто і як повинен визначати порядок надання розстрочення (а саме розмір початкового внеску, порядок внесення платежів і т. д.). Чи повинні ці питання сторони договору купівлі-продажу вирішувати разом або ж продавець в особі уповноваженого органу може вирішити їх в односторонньому порядку (що робиться на практиці)? Суди підійшли до вирішення даного питання по-різному.

Одні підтримали місцева влада та висловилися за можливість встановлення таких умов продавцем в односторонньому порядку, аргументувавши свою позицію тим, що оскільки в Законі № 159-ФЗ не закріплена норма про те, кому надано право встановлювати порядок внесення платежів, то в даному випадку потрібно керуватися положеннями ст. 35 Федерального закону від 21.12.2001 № 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна». Згідно вищезгаданої статті порядок оплати приватизованого майна встановлюється органами державної влади суб'єкта РФ і органами місцевого самоврядування (див. Постанова ФАС СЗО від 28.01.2010 № А05-18651/2009).

Протилежну точку зору зайняли ФАС ВВО і ФАС УО, які порахували, що односторонній порядок визначення умов оплати порушує права підприємців і має вирішуватися сторонами договору купівлі-продажу спільно (постанови ФАС ВВО від 29.06.2009 № А82-1481/2009-14; ФАС УО від 10.03.2010 № Ф09-1464/10-С6). Колегія суддів ВАС РФ спочатку зайняла другу позицію, але Президія ВАС РФ з нею не погодився. Зокрема, оспорюване Постанова ФАС СЗО від 28.01.2010 № А05-18651/2009 було залишено в силі, а рішення адміністрації міста про встановлення порядку оплати майна, що викуповується було визнано законним. Однак поки Постанова Президії ВАС РФ не готове у повному обсязі, тому аргументація Президії невідома.