Права на нерухомість при реорганізації

На балансі ЗАТ значилися дві будівлі. У 2005 р. ЗАТ перетворилося у ТОВ. При спробі оформити свідоцтво про право власності на ТОВ з'ясувалося, що спочатку треба звернутися до арбітражного суду і визнати ЗАТ ліквідованим, хоча довідка з податкової інспекції про зняття ЗАТ з обліку була. Виходить, що треба йти до суду, а потім ще платити держмито 7500 руб. за переоформлення права власності, незважаючи на те, що ТОВ є правонаступником ЗАТ. Чи не можна спростити процедуру? Права на майно, що підлягає держреєстрації, виникають з моменту реєстрації відповідних прав на нього, якщо інше не встановлено законом (ч. 2 ст. 8 ЦК РФ).

Ads

Згідно з п. 1 ст. 17 Федерального закону від 21.07.97 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (в редакції від 17.07.2009, далі – Закон № 122-ФЗ) підставами для державної реєстрації прав служать документи, які в відповідно до законодавства РФ підтверджують наявність, виникнення, припинення, перехід, обмеження (обтяження) прав.

При реорганізації юридичної особи право власності на належне йому майно переходить до юридичної особи, який є його правонаступником (п. 3 ч. 2 ст. 218 ЦК РФ).

У разі перетворення юридичної особи одного виду в юридичну особу іншого виду (зміни організаційно-правової форми) до знову виник юридичної особи переходять права та обов'язки реорганізованого юридичної особи згідно з передавальним актом (п. 5 ст. 58 ЦК РФ).

Правонаступництво при реорганізації юридичної особи відноситься до числа універсальних, тобто охоплює всі майнові та немайнові права реорганізованих юридичної особи, в тому числі право на звернення за реєстрацією об'єкта нерухомості (п. 2, 5 ст. 58 і п. 1 ст. 129 ЦК РФ ).

Арбітражна практика

У арбітражної практиці розглядалася ситуація, коли юридична особа, утворена в результаті перетворення, звернулося до реєструючого органу із заявою про внесення змін до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП) щодо найменування суб'єкта права відповідно до п. 67 Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджених постановою Уряду РФ від 18.02.98 № 219 (далі – Правила). ФАС Уральського округу в постанові від 08.08.2007 № Ф09-6233/07-С6 зазначив, що у разі перетворення має місце зміна організаційно-правової форми юридичної особи, а не зміна найменування. При створенні нової юридичної особи відбуваються перехід і припинення права власності на об'єкти нерухомості, тому в ЕГРП реєструється право власності новоутвореної юридичної особи, а не зміна попередніх записів.

Право власності на нерухоме майно, яке перейшло за передавальним актом при реорганізації від колишнього власника, реєструється за заявою нового власника (постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 22.04.2009 № Ф04-2289/2009 (4826-А27-26)).

До заяви про реєстрацію повинні бути додані документи, необхідні для її проведення, що відповідають вимогам чинного законодавства та відображають інформацію, що вноситься в ЕГРП (п. 2 ст. 16 і п. 1 ст. 18 Закону № 122-ФЗ).

Одним з таких документів визнається виписка з ЕГРЮЛ, що містить відомості про припинення діяльності перетвореного юридичної особи (у даному випадку – ЗАТ). Факт створення нової юридичної особи шляхом реорганізації у формі перетворення (ТОВ) також підтверджується випискою з ЕГРЮЛ (п. 2.1.1 та 2.1.2 Методичних вказівок для податкових органів з питань однаковості процедури зняття з обліку та постановки на облік у податкових органах російських організацій в зв'язку з реорганізацією, затверджених наказом ФНС Росії від 30.11.2004 № САЕ-3-09/141 @). Довідка ИФНС про зняття ЗАТ з обліку не вважається документом, що підтверджує реорганізацію.

Що робити правонаступнику

Інформації, що надійшла від читача, недостатньо, щоб зробити однозначний висновок про правомірність (неправомірності) вимог реєструючого органу.

Разом з тим відповідно до ст. 20 Закону № 122-ФЗ, якщо документи, подані на реєстрацію, за формою або змістом не відповідають вимогам чинного законодавства (наприклад, представлена довідка ИФНС замість виписки з ЕГРЮЛ) або не представлені документи, необхідні для держреєстрації прав (немає виписки з ЕГРЮЛ про створення ТОВ у результаті реорганізації, передавального акту, правовстановлюючих документів тощо), реєструючий орган має право відмовити в реєстрації. З даного питання див. постанови ФАС Поволзької округу від 04.03.2008 № А65-15759/2007, від 20.09.2007 № А55-19875/06-43, Східно-Сибірського округу від 14.02.2007 № А33-9671/06-Ф02- 179/2007 і Західно-Сибірського округу від 13.05.2009 № Ф04-2707/2009 (5872-А27-37). Після усунення причин, що викликали відмову у реєстрації, ТОВ може знову звернутися з відповідною заявою.

Якщо у ТОВ відсутні будь-які документи, необхідні для реєстрації, а отримати їх не представляється можливим, підставою для держреєстрації може стати рішення суду про визнання права власності на майно, отримане в процесі реорганізації, а не про визнання ЗАТ ліквідованим (абз. 6 п . 1 ст. 17 Закону № 122-ФЗ). На цю тему див постанови ФАС Поволзької округу від 09.08.2007 № А55-19287 06, Уральського округу від 06.05.2008 № Ф09-3091/08-С6, Західно-Сибірського округу від 12.01.2009 № Ф04-8126/2008 ( 18710-А45-22) та Визначення ВАС РФ від 19.06.2008 № 7914/08.

Category: Налог  Tags: ,