Оренда приміщення у фізособи

Далеко не всі компанії можуть собі дозволити придбати у власність так необхідні для підприємницької діяльності квадратні метри. Оптимальний вихід з такої ситуації – оренда. Укласти відповідний договір можна як з іншою організацією, так і з фізичною особою. Про податкові наслідки другого варіанту і піде мова в цій статті

ПДФО

Відповідно до Податкового кодексу, доходи громадян, отримані від здачі в оренду або іншого використання майна, що знаходиться в Російській Федерації, є об'єктом оподаткування з ПДФО (пп. 4 п. 1 ст. 208 та ст. 209 НК). Отже, в силу статті 226 кодексу, вступивши з фізичною особою в орендні відносини, компанія автоматично стає його податковим агентом з усіма витікаючими наслідками. Іншими словами, з суми орендної плати фірма зобов'язана обчислити і утримати податок на доходи фізичних осіб. Відразу обмовимося, що це правило діє лише в тому випадку, якщо орендодавцем виступає простий громадянин. Якщо ж він зареєстрований як індивідуальний підприємець, то всі податки повинен платити самостійно.

Ads

Крім самої плати за користування майном, орендар, як правило, компенсує власнику і витрати на комунальні та експлуатаційні послуги. Але не всі подібні виплати будуть об'єктом обкладення податком на доходи фізичних осіб. Як повідомили фахівці головного фінансового відомства в листі від 11 липня 2008 р. № 03-04-06-01/194, в даній ситуації від ПДФО може бути звільнена та частина доходу орендодавця, яка представляє собою компенсацію комунальних платежів, зроблених виключно в інтересах фірми . Іншими словами, мова йде про тих комунальних і експлуатаційних послугах, розмір оплати яких залежить від їх фактичного використання компанією. А ось з вартості послуг, які компенсуються власнику в розмірах, що не залежать від фактичного споживання, ПДФО утримати доведеться.

Не забути про обов'язки податкового агента фірмі необхідно і в тому випадку, якщо вона проведе капітальний ремонт орендованого приміщення. У листі від 21 червня 2006 р. № 03-05-01-04/171 фінансисти вказали, що вартість вироблених компанією невіддільних поліпшень є доходом орендодавця – фізичної особи в натуральній формі. При цьому датою фактичного його отримання буде вважатися день закінчення угоди, відповідно до якого проведено ремонт. Таким чином, утримати ПДФО з вартості капвкладень орендар зобов'язаний вже по завершенні терміну дії договору оренди. У зв'язку з цим представники Мінфіну нагадали, що зробити це можна за рахунок будь-яких грошових коштів, виплачується фізособі. Якщо ж такого шансу компанії вже не представляється, то вона зобов'язана протягом одного місяця з моменту виникнення такого зобов'язання повідомити до інспекції за місцем обліку про неможливість утримати податок та суму заборгованості платника податків.

Особливо варто зупинитися також на ситуації, коли фірма орендує у фізичної особи приміщення, призначене для проживання її співробітника. У цьому випадку компанії, по суті, необхідно утримати ПДФО двічі: з доходу орендодавця у вигляді орендної плати та компенсації комунальних послуг і з доходу працівника в натуральній формі у вигляді оплати за нього житла і тих же комунальних послуг (подп. 1 п. 2 ст. 211 НК).

Податок на прибуток

Порядок обліку витрат на оренду при розрахунку податку на прибуток у першу чергу залежить від того, до якого фонду відноситься орендоване приміщення – до житлового чи ні. За загальним правилом такі витрати на підставі підпункту 10 пункту 1 статті 264 Податкового кодексу відносяться до інших витрат фірми, пов'язаним з виробництвом і реалізацією. Однак, згідно з позицією Мінфіну, висловленої в листі від 14 лютого 2008 р. № 03-03-06/1/93, якщо компанія під організацію офісу орендує квартиру, то включити витрати на оренду в податкову собівартість вона не має права. На думку чиновників, «житловий» статус нерухомості свідчить про те, що вона не призначена для використання в комерційних цілях. А раз так, то ні про яку обгрунтованості подібних витрат не може бути й мови.

Безумовно, наведене правило не діє в ситуації, коли компанія орендує квартиру для проживання свого співробітника. Однак і тут є свої складності. Подібні витрати фірма має право врахувати і як витрати на оплату праці, і як кожна людина. Але в першому випадку вони не повинні перевищувати 20 відсотків від місячного заробітку проживає в квартирі працівника, а в другому – компанії доведеться потрудитися, щоб довести, що найм житла «виробничо» необхідний.

Разом з тим той факт, що орендоване приміщення належить все ж таки до нежитлового фонду, ще не вирішить всіх проблем, пов'язаних з визнанням витрат у податковому обліку. Зокрема, фірмі не вдасться списати на витрати вартість як поточного ремонту орендованого у фізособи приміщення, так і вироблених невіддільних поліпшень. Таку точку зору висловили представники Мінфіну в листі від 16 квітня 2007 р. № 03-03-06/1/240. Вони вказали, що стаття 260 Податкового кодексу, що визначає порядок обліку подібних витрат, дозволяє включити до податкової собівартість витрати на ремонт лише амортизуються орендованих основних засобів. У свою чергу об'єкти ОС, що належать фізособам, підкреслили фінансисти, до амортизується майну не відносяться.