Оптимальний облік орендних платежів

Багато організацій вважають за краще не будувати власні будинки й споруди, а брати в оренду нежитлові приміщення для розміщення офісів. У подібного підходу існує безліч плюсів. Однак не варто забувати про деякі нюанси договору оренди, які здатні надати найбезпосередніший вплив на відображення в обліку орендних платежів

А документи де?

Податковий кодекс дозволяє фірмі при визначенні «прибуткової» бази враховувати як витрати платежі за орендоване майно. Про це йдеться в підпункті 10 пункту 1 статті 264 Кодексу. Самі ж правові відносини сторін, що виникають при укладенні договору оренди нежитлових приміщень, регулюються цивільним законодавством.

Ads

Згідно зі статтею 606 Цивільного кодексу за договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Розмір орендних платежів і порядок їх перерахування визначаються укладеним сторонами контрактом.

Відзначимо, що у договору оренди будівлі або споруди є одна важлива особливість. Якщо така угода укладена на термін не менше 12 календарних місяців, воно підлягає обов'язковій державній реєстрації і вважається дійсним лише після проведення даної процедури (п. 2 ст. 651 ЦК). Відповідно, від зайвої паперової тяганини автоматично позбавляє оренда офісу рівно на рік або на менший термін.

Звичайно ж, на практиці більшість фірм, що не мають власної нерухомості, навряд чи міняють «місце проживання» так часто. Як правило, після закінчення року укладається новий договір на новий термін з тим самим орендодавцем. Втім, навіть при продовженні в подібному випадку старого угоди реєструвати його з урахуванням нового терміну дії не доведеться. Саме такий висновок міститься в інформаційному листі Президії ВАС від 16 лютого 2001 року № 59.

Варто, однак, відзначити, що податківці досить критично оцінюють маневр з пролонгацією короткострокового договору і вважають орендні платежі за такими угодами необгрунтованими витратами хоча всі їхні претензії не знаходять підтримки в залі суду. Найбільш свіжим прикладом є постанова ФАС Північно-Західного округу від 7 липня 2008 року у справі № А42-2352/2007. Приймаючи рішення на користь платника податків, арбітри вказали, що Кодекс не пов'язує визнання витрат з державною реєстрацією договору оренди. Контракт був укладений на 11 місяців, після закінчення яких автоматично подовжувався. Отже, фірма правомірно врахувала при оподаткуванні прибутку орендні платежі за незареєстрованим договором.

Якщо компанія вирішить піти іншим шляхом і одразу підписати контракт на декілька років, то держреєстрації договору довгострокової оренди нерухомого майна їй не уникнути. В іншому випадку врахувати з метою оподаткування прибутку орендні платежі ніяк не вдасться, так як понесені орендарем витрати не будуть оформлені документально (п. 1 ст. 252 НК). Про це нагадав Мінфін у листі від 11 липня 2008 року № 03-03-05/77.

Істотною умовою договору є його ціна. Відповідно, угода сторін про зміну розміру орендної плати у довгострокову угоду також підлягає обов'язковій державній реєстрації. На цьому акцентує увагу Президія ВАС (п. 9 інформаційного листа від 16 лютого 2001 р. № 59).

Отже, з контрактом більш-менш визначилися. Правда, для документального підтвердження витрат по орендній платі укладеного договору явно недостатньо. Життєво необхідний графік платежів, а також будуть потрібні самі «платіжки», що підтверджують оплату оренди приміщень, і акти приймання-передачі орендованого майна (лист Мінфіну від 6 жовтня 2008 р. № 03-03-06/1/559). Що стосується актів наданих послуг за договором, то вони, як правило, оформляються щомісяця. Тим не менше, існують і інші варіанти, оформлення такої «первинки», наприклад – раз на квартал. Головне, щоб це відповідало умовам договору. Про це йдеться в листі Мінфіну від 9 листопада 2006 року № 03-03-04/1/742.

ПДВ-«доважок»

Як відомо, об'єктом обкладення ПДВ є реалізація товарів (робіт, послуг) на території Російської Федерації, а також передача майнових прав (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК). Виходячи зі змісту глави 21 Кодексу, можна зробити висновок: передача нерухомого майна в оренду обкладається податком на додану вартість на загальних підставах. А тому в орендаря виникає цілком резонне питання: що робити з пред'явленої орендодавцем сумою податку?

У такій ситуації Мінфін радить керуватися пунктом 1 статті 172 Кодексу, згідно з яким суми ПДВ підлягають відрахуванню на підставі рахунків-фактур, виставлених орендодавцями, після прийняття даних послуг на облік і за наявності відповідної «первинки». При придбанні фірмою послуг з оренди нежитлового приміщення відрахування податку на додану вартість здійснюються незалежно від дати їх оплати (лист від 4 квітня 2007 р. № 03-07-15/47).

Бухгалтерський облік

Отримання орендованого майна відображається орендарем записом за позабалансовим рахунком 001 «Орендовані основні засоби» щодо оцінки, узгодженої сторонами в договорі оренди. Про це йдеться в Інструкції про застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку фінансово-господарської діяльності організацій, затвердженої наказом Мінфіну від 31 жовтня 2000 року № 94н.

Витрати фірми за оренду приміщення є витратами по звичайних видах діяльності, на базі яких формується фінансовий результат. Такий висновок можна зробити зі змісту пунктів 5, 7 і 9 ПБУ 10/99 (затверджено наказом Мінфіну від 6 травня 1999 р. № 33н). На підставі пункту 18 ПБУ 10/99 такі витрати визнаються у тому звітному періоді, в якому мали місце, незалежно від часу фактичної виплати коштів і іншої форми здійснення (допущення тимчасової визначеності фактів господарської діяльності). Отже, датою визнання витрат з оренди приміщення є останній день минулого місяця оренди.

Орендні платежі приймаються до бухгалтерського обліку в сумі, обчисленої в грошовому вираженні, рівній величині оплати в грошовій формі. Вони визначаються виходячи з ціни та умов, встановлених договором між організацією та орендодавцем (п. 6 ПБУ 10/99).

Приклад

У вересні 2008 року дві організації уклали договір оренди нежитлового приміщення строком на 2 роки. У тому ж місяці була проведена державна реєстрація договору. Згідно з умовами контракту розмір щомісячної орендної плати становить 35 400 рублів, у тому числі ПДВ – 5400 рублів. Узгоджена сторонами в договорі оренди вартість нежитлового приміщення становить 3 000 000 рублів. В обліку орендаря будуть зроблені такі проводки:

Дебет 001

– 3 000 000 руб. – Прийнято на позабалансовий облік орендоване приміщення.

Бухгалтерські записи на останнє число звітного місяця:

Дебет 26 Кредит 76

– 30 000 руб. = (35 400 руб. – 5400 руб.) – Відбиті витрати з оренди приміщення;

Дебет 19 Кредит 76

– 5400 руб. – Відображено суму ПДВ, пред'явлена орендодавцем;

Дебет 68-1 Кредит 19

– 5400 руб. – Сума ПДВ пред'явлена до відрахування;

Дебет 76 Кредит 51

– 35 400 руб. – Перерахована орендна плата.