Договір за договором

Нерідко приміщення здаються в оренду ще до отримання свідоцтва про право власності. Про те, які наслідки це може викликати для учасників подібного договору, розглянемо на конкретному прикладі арбітражної практики в матеріалі, який підготовлений адвокатом Максимом Столяровим

Оренда без договору

Одна з найбільших компаній-забудовників Москви, ЗАТ «Д», після будівництва і здачі в експлуатацію відомого торгово-розважального центру, щоб не втрачати прибуток, почала розміщувати орендарів без оформлення договору оренди, оскільки ще не було отримано свідоцтво про право власності на будівлю. Замість зазначеного договору полягала попереднє орендну угоду, яке містило в собі умови майбутнього основного (довгострокового) контракту плюс умови короткострокового договору оренди, який повинен був укладатися на період з моменту отримання свідоцтва та до реєстрації основної угоди. Попереднім договором також передбачалася «плата за право укладення договору оренди», яка за своїми розмірами складала якраз орендну ставку.

Ads
Умови міняються …

Видача свідоцтва про право власності компанії забудовнику затягнулася, орендні ставки по Москві за цей час зросли, а курс долара США, до якого вони були прив'язані, впав. Тоді ЗАТ «Д» вирішило змінити початкові домовленості. Сама ставка збільшилася незначно, але плюс до цього був зафіксований мінімальний (тільки мінімальний) курс долара, а також дивним чином збільшилася площа, яку орендодавець «переміряла» на свій розсуд. Крім цього, з одного року до шести місяців скоротився термін першого зміни орендної ставки у бік збільшення.

Таке недобросовісна поведінка ЗАТ «Д» не сподобалося одному з орендарів – ТОВ «Б», фірмі, яка була підрозділом великої мережі магазинів одягу з відомим і розкрученим брендом. ТОВ «Б» відмовилося підписувати угоду на нових умовах, вимагаючи дотримати попередні домовленості. Листування тривало вісім місяців, і сторонам не вдалося прийти до єдиного рішення. У той же час керівництво ЗАТ «Д», розуміючи, що розташування на своїй території магазину даної торгової марки виявиться дуже вигідним, не прагнула виселити орендаря, що займає приміщення без договору.

Податкові проблеми

У принципі, ТОВ «Б» могло б і далі займати приміщення за попереднім договором, тим більше що підвищення «плати за право укладення договору оренди» в ньому не передбачалося. Однак виникли проблеми зі сплатою податків. Так, згідно з п. 10 ч. 1 ст. 264 НК РФ, до витрат можна віднести орендні платежі, а також витрати на придбання майна, переданого в лізинг. У силу ч. 2 ст. 264.1 НК РФ витратами на придбання права визнаються витрати, пов'язані з отриманням прав на укладення договору оренди лише земельних ділянок за умови підписання зазначеного орендної угоди. Виходить, що витрати у вигляді плати за право укладання договору оренди не можна враховувати при розрахунку податку на прибуток. На цю обставину вказується і в листі УФНС по м. Москві від 8 вересня 2007 р. № 20-12/086935.

Судове рішення

ТОВ «Б» звернулося в Арбітражний суд м. Москви з позовом до ЗАТ «Д» про примушення до укладення договору оренди та стягнення збитків. Зокрема, позивач просив укласти в судовому порядку орендну угоду на тих умовах, які були розписані в попередньому договорі. Розрахунок збитків здійснювався виходячи з суми надміру сплаченого податку на прибуток у зв'язку з неможливістю віднесення до витрат фактично орендних платежів. Арбітражний суд м. Москви позов задовольнив, договір був укладений і зареєстрований, а з ЗАТ «Д» на користь ТОВ «Б» було стягнуто 1684800 рублів за цілий рік переплати податку на прибуток.

При цьому Арбітражний суд виходив з наступного. При дослідженні обставин справи встановлено, що між фірмами був оформлений попередній договір оренди, за умовами якого сторони зобов'язалися підписати основний договір оренди на ці нежитлові приміщення протягом 2 місяців з моменту отримання орендодавцем свідоцтва про право власності на будівлю. Згідно з п. 12 попереднього договору, сторони встановили, що у разі якщо сторона, яка уклала попередній договір ухиляється від укладення основного угоди, застосовуються положення статей 445, 446 ЦК України.

Дивись істотні умови!

Надалі ситуація розвивалася так: відповідач, як власник спірних приміщень, отримавши свідоцтво у встановлений термін, не запропонував позивачу оформити основний договір оренди. Замість цього він зажадав укласти договір на змінених умовах. У зв'язку з цим орендатор був змушений направити на адресу партнера по операції лист з проханням оформити основний договір, причому в додатку містився проект цього документа.

Проте з боку орендодавця на адресу позивача знову надійшла пропозиція укласти договір на змінених умовах.

Тут необхідно звернутися до норм закону. Відповідно до ст. 429 ЦК РФ за попереднім договором сторони зобов'язуються укласти в майбутньому договір про передачу майна, виконанні робіт чи наданні послуг (основний договір) на умовах, передбачених попередньою угодою. Остання має містити положення, які дозволяють встановити предмет, а також інші істотні умови основного договору. У нім же вказується термін, в який сторони зобов'язуються укласти подальше угоду. Якщо ця вимога в попередній угоді не визначено, основний договір підлягає укладення протягом року з моменту укладення попереднього йому документа.

Розглядаючи спір, суд першої інстанції обгрунтовано визнав, що представлений ТОВ «Б» проект основного договору містить всі істотні умови орендної угоди.

Оскільки відповідач ухилявся від підписання основного договору оренди, а пунктом 12 попереднього договору передбачено, що в даному випадку застосовуються положення статей 445, 446 ЦК України, арбітражний суд визнав за необхідне спонукати відповідача укласти основний договір оренди на спірні приміщення з терміном дії п'ять років.

Довід відповідача про те, що між сторонами були розбіжності по орендній платі, арбітражний суд визнав неспроможним, оскільки попередній договір містив всі необхідні істотні умови основного угоди, встановлені для договорів оренди, включаючи і розмір орендної плати. Подальше ж незгоду сторони з однією з умов контракту не надає їй право в односторонньому порядку відмовитися від укладення договору на попередніх умовах, встановлених попереднім документом.

посилання на закон

Згідно з ч. 3 ст. 607 ЦК РФ, договір оренди повинен в обов'язковому порядку містити дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. Ці відомості повинні бути включені і в попередній договір.

Фінал протистояння

Відповідно до ст. 15 ЦК України особа, права якої порушені, може вимагати повного відшкодування заподіяних йому збитків, якщо законом або договором не передбачений менший розмір такої компенсації. У даному ж прикладі судом було встановлено, що внаслідок ухилення відповідача від укладення договору оренди на узгоджених раніше умовах, позивач був позбавлений можливості враховувати платежі своєму партнерові як витрати на оренду приміщення згідно з п. 10 ч. 1 ст. 264 НК РФ. У той же час податковим законодавством не передбачено віднесення до витрат при сплаті податку на прибуток таких платежів, як плата за укладання договору оренди. Таким чином, позивач змушений був включити зазначені виплати в оподатковувану базу і платити з них податок на прибуток. Згідно з представленим позивачем розрахунком, збитки склали 1684800 рублів. Достовірність обчислень відповідачем не оскаржувалася отже, сума збитків підлягає стягненню у повному обсязі.

Category: Налог  Tags: , ,