Будівельний підряд: «будуємо» правильний договір

У будь-який момент звичайної господарської діяльності організація може зіткнутися з будівельною сферою. У цій області організація може виступати, як правило, в якості замовника будівництва, підрядника (генпідрядника, субпідрядника). З підрядної діяльністю також тісно пов'язані постачання для будівельних потреб. Будівельний підряд спочатку увазі оборот великих фінансових ресурсів, що вимагає особливої уваги до змісту, складання та оформлення всіх документів. Тому пропонуємо детальніше зупинитися на одному з основних документів у будівельній сфері – договорі будівельного підряду Правові вимоги до договору будівельного підряду містяться в параграфі 3 глави 37 другої частини Цивільного кодексу. Ці норми викладені у кодексі у найзагальнішому вигляді, тому на практиці договори будівельного підряду часто стають предметом судового розгляду, причому не тільки з приводу змісту договору, але й аж до його початкової дійсності. У всьому масиві судової практики «будівельні» суперечки займають одне з перших місць за кількістю.

Ads

Поняття і сфера охоплення

Визначення договору будівельного підряду наведено у пункті 1 статті 740 Цивільного кодексу: по ньому підрядник зобов'язується у встановлений договором термін побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язується створити підряднику необхідні умови для виконання робіт, прийняти їх результат і сплатити обумовлену ціну.

Договір будівельного підряду укладається:

– На будівництво підприємства, будівлі, житлового будинку, споруди, іншого об'єкта;

– На реконструкцію (оновлення, перебудову і т. п.) підприємства, будівлі, житлового будинку, споруди, іншого об'єкта;

– На виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших нерозривно пов'язаних зі споруджуваним об'єктом робіт;

– На виконання робіт з капітального ремонту будівель і споруд (у договорі можна обумовити, що на такі роботи норми про будівельний підряд не поширюються).

Міська адміністрація видала розпорядження про проведення реконструкції старого будови з наступною передачею будівлі в оренду фірмі для розміщення в ньому банку. Згідно з розпорядженням, виконавець робіт (підрядник) – фірма «Стела» (за умови укладення договору будівельного підряду, проект якого повинен бути представлений у місячний термін). Проте минув рік, а проект договору так і не був представлений. У зв'язку з цим адміністрація скасувала розпорядження і прийняла рішення розмістити у приміщенні магазин і передати його іншій підряднику.

Судовий спір виник у зв'язку з тим, що фірма «Стела» розпочала реконструкцію будівлі тільки на підставі адміністративного акта (розпорядження) і відповідно зажадала оплати робіт. Адміністрація відмовилася прийняти та оплатити роботи, так як нове призначення будівлі (під магазин) вимагає будівельних робіт іншого характеру.

Арбітри відмовили вимогам фірми-підрядника і вказали, що підставою для виникнення правовідносини за будівельним підряду є договір (ст. 740 ГК РФ), який в даному разі не укладався. Роботи, виконані без договору на підставі адміністративного акта і не прийняті замовником, оплаті не підлягають (з інформаційного листа Президії ВАС РФ від 24 січня 2000 р. № 51 «Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду»).

Слід особливо підкреслити: при складанні та укладанні договору будівельного підряду в будь-якому випадку необхідно (а інакше й неможливо) керуватися, крім спеціальних норм, загальними положеннями про підряд (§ 1 глави 37 ЦК РФ), а іноді і правилами побутового підряду (§ 2 глави 37 ЦК РФ) в силу прямої вказівки пункту 3 статті 740 кодексу. В останньому випадку в якості замовника будівництва повинен виступати громадянин (фізична особа), а будівельні роботи спрямовані на задоволення його побутових чи інших особистих потреб (наприклад, ремонт житлової кімнати, будівництво дачі), тобто в подальшому в комерційних (ділових) цілях він не буде використовувати результат підрядних робіт.

Істотні умови договору будівельного підряду (п. 1 ст. 740 ГК РФ):

1) предмет договору (конкретний вид робіт і зміст технічної документації);

2) початковий і кінцевий терміни виконання робіт (іноді й проміжні);

3) ціна робіт.

Таким чином, сторонами договору будівельного підряду виступають за загальним правилом замовник і підрядник. Також у договорі може фігурувати інженерна організація, з якою замовник має право (без згоди підрядника) укласти договір з надання послуг контролю та нагляду з метою прийняття компетентних рішень від імені замовника у взаємовідносинах з підрядником (ст. 749 ГК РФ).

Правило розподілу ризику

Коли будівництво об'єкта або будівельні роботи закінчені, вкрай важливий момент, з якого предмет договору перейде до замовника будівництва. Відповідно з ним переходить і ризик фінансових втрат, якщо з майном щось трапиться. У зв'язку з цим у пункті 1 статті 741 Цивільного кодексу закріплено правило розподілу ризику між замовником і підрядником (сторонами договору): ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження об'єкта будівництва (предмета договору будівельного підряду) до його прийняття замовником несе підрядник. Зверніть увагу: мова йде саме про випадковий збіг обставин (а не про умисні дії (бездіяльність)), яке призвело до повного фізичного знищення або пошкодження будівельного об'єкта або результату виконаних робіт. В останньому випадку всі витрати несе винна сторона, а норми про ризик випадкової загибелі не застосовуються.

Сторони у договорі мають право передбачити випадки, коли протягом зазначеного в договорі терміну після прийняття замовником об'єкта будівництва підрядник зобов'язаний забезпечити його експлуатацію (п. 2 ст. 740 ГК РФ).

У пункті 2 статті 741 Цивільного кодексу окремо обумовлена ситуація, коли об'єкт будівництва загинув або пошкоджений до його прийняття замовником:

– З-за недоброякісності наданого замовником матеріалу (деталей, конструкцій) або устаткування;

– Через виконання помилкових вказівок замовника.

В обох випадках підрядник має право вимагати оплати всієї вартості робіт за кошторисом, але за умови, що він негайно попередив замовника (п. 1 ст. 716 ГК РФ):

– Про непридатність або недоброякісність наданих замовником матеріалу, устаткування, технічної документації або переданої для переробки (обробки) речі;

– Про можливі несприятливі для замовника наслідки виконання його вказівок про спосіб виконання роботи;

– Про інших не залежних від підрядчика обставин, які загрожують придатності або міцності результатів виконуваної роботи або створюють неможливість її завершення в строк.

Закон не зобов'язує замовника або підрядника страхувати ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження об'єкта будівництва, матеріалу, обладнання та іншого майна, що використовуються при будівництві, або відповідальність за заподіяння при здійсненні будівництва шкоди іншим особам. Проте договір будівельного підряду може містити такий стан, якщо це в інтересах сторін (ст. 742 ГК РФ).

Сторона, яка зобов'язана за договором застрахувати свої ризики, повинна надати іншій стороні докази цього – укладений на умовах договору будівельного підряду договір страхування (з даними про страховика, розмір страхової суми та застрахованих ризики).

Будівельна документація

За загальним правилом ціну будівельних робіт визначає кошторис, а їх обсяг, зміст та інші вимоги – технічна документація (п. 1 ст. 743 ГК РФ). Крім названого в залежності від виду будівельних робіт сторони договору мають керуватися будівельними нормами і правилами (БНіП). Якщо в договорі не вказано інше, передбачається, що підрядник зобов'язаний виконати всі роботи, зазначені в технічній документації та в кошторисі.

У договорі будівельного підряду мають бути визначені:

а) склад технічної документації;

б) зміст технічної документації;

в) яка із сторін і в який термін повинна надати відповідну документацію.

Важливий висновок про співвідношення договору будівельного підряду та будівельної документації зробили арбітри в постанові ФАС Поволзької округу від 29 квітня 2010 р. по справі № А12-13650/2009. Вони вказали наступне: відсутність затвердженої в установленому порядку технічної документації не є безумовною підставою для визнання договору неукладеним. Зі змісту статей 709, 740 і 743 Цивільного кодексу не випливає, що кошторис є істотною умовою договору підряду, відсутність якого в договорі має наслідком його неукладеним. Те ж стосується і технічної документації. Так, технічна документація на будівництво (або угоду про її надання) може бути відсутнім, але ознайомлення потенційного замовника з реальним типовим зразком споруди визнається фактичним встановленням предмета договору будівельного підряду.

У разі визнання судом договору будівельного підряду неукладеним (незначним) до сторін застосовуються правила про безпідставне збагачення (глава 60 ЦК РФ). Тобто сторони зобов'язані повернути один одному отримане за угодою.

Від технічної документації безпосередньо залежать витрати на будівництво. Тому зміни до неї вносяться за особливими правилами, які обумовлені в статті 744 Цивільного кодексу.

Замовник має право вносити зміни в технічну документацію, якщо вартість додаткових робіт не перевищує 10 відсотків загальної вартості будівництва за кошторисом і не змінює характер робіт за договором. При цьому зміни в більшому обсязі припустимі лише у разі узгодження сторонами додаткового кошторису.

Згідно з пунктом 3 статті 744 Цивільного кодексу, підрядник має право вимагати перегляду кошторису, якщо з не залежних від нього причин вартість робіт перевищила кошторис не менш ніж на 10 відсотків.

Можлива ситуація, коли підрядник несе витрати у зв'язку з встановленням і усуненням дефектів у технічній документації (наприклад, недоброякісні проектні документи). При цьому понесені витрати повинні бути розумними, тобто відповідати характеру дефектів, рівню ціни робіт на їх усунення в даній місцевості, терміновості усунення дефектів і т. п. Щоб визначити їх розмір, суд може призначити експертизу. Такий висновок можна зробити, наприклад, з постанови ФАС Поволзької округу від 23 квітня 2010 р. у справі № А57-11178/2009.

Забезпечення будівництва

Згідно зі статтею 745 Цивільного кодексу, матеріали, деталі, конструкції, обладнання для ведення будівельних робіт надає підрядчик. Але договором будівельного підряду цей обов'язок може бути покладено на замовника, причому цілком або в певній частині. У результаті сторона, яка забезпечує будівництво, відповідає за можливість використання матеріалів у будівництві і, як наслідок, за якість робіт (якщо не доведе інше).

Закон надає підряднику право відмовитися від виконання договору будівельного підряду і вимагати з замовника оплати виконаної частини робіт за договором (п. 3 ст. 745 ГК РФ). Таке право виникає за наявності одночасно двох умов:

1) неможливо використовувати матеріали чи обладнання замовника без погіршення якості виконуваних робіт;

2) замовник відмовився замінити матеріали, обладнання.

Оплата робіт

Розмір оплати виконаних робіт визначається за кошторисом. Терміни та порядок оплати можуть бути встановлені законом або договором будівельного підряду. Якщо не встановлені, то застосовуються правила статті 711 Цивільного кодексу. Відповідно до неї, якщо договором не передбачена попередня оплата виконаної роботи (її окремих етапів), замовник оплачує обумовлену ціну після остаточної здачі результатів роботи (за умови, що вона виконана належним чином і в погоджений термін або за згодою замовника достроково). Між тим пункт 2 статті 746 Цивільного кодексу дозволяє спочатку в договорі будівельного підряду передбачити оплату робіт одноразово і в повному обсязі після прийняття об'єкта замовником.

Підрядник має право вимагати виплати йому авансу або завдатку. Їх розмір і підставу для виплати повинні бути прямо передбачені законом або договором підряду.

Додаткові обов'язки замовника

Масштабні будівельні роботи вимагають відповідної території і ресурсів. Тому закон зобов'язує замовника (ст. 747 ГК РФ):

– Своєчасно надати для будівництва земельну ділянку. Його площа і стан мають відповідати умовам договору будівельного підряду. Якщо такі умови не прописані, характеристики ділянки повинні забезпечувати своєчасний початок робіт, їх нормальне ведення і завершення в строк;

– У випадках і в порядку, передбачених договором будівельного підряду, передавати підряднику у користування необхідні для робіт будівлі і споруди, забезпечувати транспортування вантажів на його адресу, тимчасову підведення мереж енергопостачання, водо-і паропроводу та надавати інші послуги.

У договорі будівельного підряду обов'язково вказується порядок оплати наданих замовником послуг.

Контроль і нагляд

Підрядчик у ході будівництва зобов'язаний виконувати вказівки замовника, якщо вони не суперечать умовам договору будівельного підряду і не втручаються в оперативно-господарську діяльність підрядчика. Таким чином, замовник не має права втручатися у внутрішні справи підрядника. Між тим він має право контролювати (п. 1 ст. 748 ГК РФ):

– Хід і якість виконуваних робіт;

– Дотримання термінів робіт (графіка);

– Якість наданих підрядником матеріалів;

– Правильність використання підрядником матеріалів замовника.

Зверніть увагу: стаття 53 Містобудівного кодексу зобов'язує забудовника, замовника, інше спеціально уповноважена особа проводити будівельний контроль у процесі будівництва, реконструкції, капітального ремонту об'єктів капітального будівництва.

При виявленні відступи від умов договору будівельного підряду, яке може погіршити якість або спричинити інші недоліки, замовник зобов'язаний негайно заявити про це підрядника. Якщо цього не буде зроблено, то надалі посилання замовника на виявлені ним недоліки не будуть мати правового значення. Суд не прийме до уваги такі відомості.

Здача-приймання робіт

Один з найбільш відповідальних етапів виконання договору будівельного підряду – здача і приймання робіт. При отриманні від підрядника сигналу про готовність до здачі результату робіт (етапу робіт) замовник зобов'язаний негайно приступити до його прийняття (п. 1 ст. 753 ДК РФ). За загальним правилом замовник організує і здійснює приймання за свій рахунок, хоча в договорі можна передбачити інше. У передбачених законом випадках у прийманні результату робіт беруть участь представники державних органів та органів місцевого самоврядування.

У пункті 3 статті 753 Цивільного кодексу встановлено: якщо замовник попередньо прийме результат окремого етапу робіт, то несе ризик наслідків загибелі або пошкодження результату всіх робіт, які сталися не з вини підрядника.

Здача і приймання результату робіт оформляються актами, які підписують обидві сторони. При відмові від підписання робиться відповідна відмітка. Такі акти підтверджують тільки факт виконання підрядником робіт, а не згода замовника на їх оплату (у тому числі додаткових робіт, які фактично мали місце і відображені в акті, але відсутні в технічній документації). Навіть якщо замовник без вагань підписав акт приймання робіт, в подальшому це не заважає йому заперечувати в суді з приводу обсягу, вартості і якості будівельних робіт.

Підписання проміжних актів приймання робіт не означає переходу до замовника ризику загибелі об'єкта (інформаційний лист Президії ВАС РФ від 24 січня 2000 р. № 51 «Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду»).

Якщо будівельні роботи так чи інакше пов'язані з функціонуванням певних механізмів, то приймання результату робіт повинні передувати попередні випробування. У цьому випадку приймання можлива тільки при їх позитивному результаті. Але в будь-якому випадку замовник має право відмовитися від приймання результату робіт у разі виявлення недоліків, які неможливо усунути і виключають використання результату робіт для вказаної в договорі мети.

Цивільний кодекс не пояснює, скільки разів можуть проводитися попередні випробування в разі отримання негативного результату. В інформаційному листі Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 24 січня 2000 р. № 51 «Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду» викладена наступна позиція: якщо початкові попередні випробування дали негативний результат, необхідно провести такі випробування повторно.

Майте на увазі: якщо суд визнає договір будівельного підряду незначною угодою, в силу самої природи підряду повернути виконані роботи та використані при їх виконанні матеріали неможливо (ст. 167 ЦК РФ). Але якщо замовник підписав акт приймання робіт, це свідчить про споживчу цінність для нього таких робіт і бажанні ними скористатися. Отже, яких зазнав підрядник витрати підлягають компенсації (інформаційний лист Президії ВАС РФ від 24 січня 2000 р. № 51 «Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду»).

Відповідальність та гарантії якості

Підрядник відповідає перед замовником (ст. 754 ГК РФ):

– За допущені відступи від технічної документації і обов'язкових для сторін Сніпов;

– За недосягнення зазначених у технічній документації показників об'єкту будівництва (наприклад, виробнича потужність підприємства);

– За зниження або втрата міцності, стійкості, надійності будівлі, споруди або його частини при реконструкції (оновленні, перебудові, реставрації тощо).

Майте на увазі: згідно з пунктом 2 статті 754 Цивільного кодексу, підрядник не несе відповідальність за допущені ним без згоди замовника дрібні відступу від технічної документації, якщо вони не вплинули на якість об'єкта будівництва.

Якщо інше не передбачено договором будівельного підряду, підрядник гарантує досягнення зазначених у технічній документації показників і можливість експлуатації об'єкта відповідно до договору будівельного підряду протягом гарантійного терміну. При цьому сторони можуть угодою між собою збільшити встановлений законом гарантійний термін.

На відміну від інших видів підряду, для будівельного підряду Цивільний кодекс (ст. 756) встановлює підвищений гарантійний термін. Так, граничний термін виявлення будівельних недоліків становить п'ять років.

Гарантійний термін перестає текти на весь час, поки об'єкт будівельних робіт не міг експлуатуватися через недоліки, за які відповідає підрядник (п. 3 ст. 755 ГК РФ).

Підрядник відповідає за недоліки (дефекти), виявлені під час гарантійного терміну, за винятком таких випадків:

а) доведе, що їх причина – нормальний знос об'єкта або його частин;

б) доведе неправильну експлуатацію об'єкта чи неправильність інструкцій щодо його експлуатації, розроблених самим замовником або залученими ним третіми особами;

в) доведе неналежний ремонт об'єкта, вироблений самим замовником або залученими ним третіми особами.

Згідно з положеннями статті 757 Цивільного кодексу, у договорі будівельного підряду можна передбачити обов'язок підрядника усувати недоліки на вимогу і за рахунок замовника (за які підрядник не несе відповідальності). Підрядник має право дати відмову у двох випадках:

а) усунення недоліків не пов'язане безпосередньо з предметом договору;

б) підрядник не може усунути недоліки з не залежних від нього причин.

Особливість договору будівельного підряду в тому, що, крім суто юридичної складової, він прив'язаний до технології та особливості виконання конкретних будівельних робіт. Тому особливо уважно слід формулювати істотні умови договору, що гарантують його дійсність і ув'язнених.